Qytetarët e Kosovës nuk arrijnë ta përdorin pronën e tyre për shkak të problemeve serioze me regjistrimin dhe legalizimin e tyre. Një raport hulumtues i BIRN-it i zhvilluar në kuadër të programit për të drejtën pronësore ka nxjerrë të dhëna shqetësuese për informalitetin e pronave në vend. Ky raport u prezantua një javë më parë, më .
I realizuar gjatë viteve 2025-2026, hulumtimi konstaton se procesi i legalizimit është pothuajse i bllokuar për shkak të disa faktorëve, përfshirë procedurat e vonuara të trashëgimisë dhe problemet me dokumentacionin pronësor. Hulumtimi ka konstatuar po ashtu se problemet pronësore janë më të theksuara te komunitetet joshumicë, veçanërisht te komunitetet rom, ashkali dhe egjiptian.
Pjesa më e madhe e lagjeve ku jetojnë këto komunitete është e palegalizuar dhe përballet me probleme serioze të dokumentacionit pronësor.
Raporti ka konstatuar po ashtu se zyrat komunale, të cilat janë përgjegjëse për procesin e legalizimit nuk kanë kapacitete të mjaftueshme për t’i shqyrtuar dhe përmbyllur brenda afateve të arsyeshme aplikimet për legalizim. 30% e pronave në Kosovë janë ende të regjistruara në emër të personave të vdekur Kjo është një nga gjetjet e raportit të BIRN për të drejtën pronësore, e cila u debatua në emisionin “Kallxo Përnime”, të premten, më .
Faik Kelmendi, ushtrues detyre i drejtorit në Agjencinë Kadastrale të Kosovës ka deklaruar se para luftës në Kosovë, disa prona janë shitur pa procedura. “Disa prona janë shit siç thonë, në zhargonin e popullit, përmes shtrirjes së dorës, po ta bëj përhajr, kjo është e jotja.
Mas anej, ka raste kur nga ato dy familjet, të cilat kanë ba marrëveshje, kanë vdekë pronarët edhe kanë mbetë trashëgimtarët. Tutje, nuk kanë fillu vazhdimin e procedurës së trashëgimisë dhe kjo ka mbetë shkak që shumë prona kemi në emër të personave të vdekur.” – tha Kelmendi.
Kelmendi tha se kanë kërkesa të shumta nga qytetarët që duan ta bëjnë legalizimin e pronës, por ata i udhëzojnë që fillimisht ta kryejnë procedurën e trashëgimisë së pronës. Sipas Kelmendit, procesi i tashëgimisë kryhet në zyrën noteriale duke pasur dokumentet si: dëshmia e vdekjes, çertifikata e trashëgimtarëve.
Më shumë se 350 mijë objekte të ndërtuara pa leje Raporti i BIRN konstaton se mbi 350 mijë objekte të ndërtuara kryesisht pas luftës në Kosovë nuk janë të legalizuara dhe rrjedhimisht nuk mund të shiten, blihen apo përdoren si kolateral për hipotekë. Kjo shifër e ndërtimeve pa leje në Kosovë daton nga viti 2014 dhe 2015 dhe supozohet se është disa herë më e lartë.
Ramë Hamzaj nga Ministria e Mjedisit moslegalizimin e pronave e sheh sfidë të nivelit lokal dhe qendror, për shkak të kapaciteteve njerëzore, mekanizmave institucional dhe procesit të ngecjes së kërkesave për legalizim. Hamzaj tregoi se rreth 40 mijë ndërtime pa leje janë trajtuar nga Ministria e Mjedisit deri më sot, të cilat i konsideroi “shumë pak”.
“Shumica e këtyre ndërtimeve pa leje janë në shtëpi individuale… Këto po ndikojnë drejtpërdrejt edhe në planet zhvillimore komunale, po ndikojnë edhe në harta zonale.” – shtoi Hamzaj. Për ta legalizuar pronën, Hamzaj tha se i kanë zvogëluar tarifat dhe kanë tentuar ta bëjnë një proces më të thjeshtuar.
Sipas Hamzajt, pronari duhet ta paguajë një gjeodet për ta përgatitur elaboratin gjeodezik të pronës, e që sipas Faik Kelmendit 1 euro kushton për metër katror të sipërfaqes së pronës. Kreshnik Gashi, njëri nga autorët e raportit të BIRN për pronat dhe kreyredaktor në KALLXO.com, ka treguar problemet që ndikojnë në moslegalizimin e pronave.
Sipas tij, kjo dukuri po shkakton kaos të madh juridik në të drejtën pronësore në Kosovë. “I kemi mbi 900 mijë tatimpagues, të cilët deklarojnë tatim në pronë në vendin tonë dhe në anën tjetër, numri i njësive të cilat janë të regjistrume me leje në kadastër është shumë më i ulët.
Neve shifra 350 mijë na del që është edhe më e madhe dhe kjo është një problematikë e cila edhe raporti e konstaton se duhet të merret një zgjidhje.” – deklaroi Gashi.
Se pse ka numër të madh të ndërtimeve pa leje, Gashi identifikoi dy faktorë – njerëzit në mungesë të kapaciteve për të marrë leje të ndërtimit dhe për ta përmbushur procesin e legalizimit, në momentin kur është dashur ta ndërtojnë shtëpinë, e kanë ndërtuar pa leje.
“E dyta, njerëzit të cilët kanë jetu në familje të mëdha dhe të cilët shtëpitë i kanë ndërtu në pronat gjyshërve, gjysheve të vetë, ose në pronat e paraardhësve të vetë e kanë problem me legalizu atë për shkak se në rast se nuk është toka në emër të tij, thjeshtë nuk mundesh me përmbyll procedurën.” – shtoi Gashi.
Gashi tha se ka banesa kolektive që edhe pse kanë leje të ndërtimit, nuk e kanë përmbushur procesin e pranimit teknik. “Ndërtuesit janë toleru me shtu kate, me shtu metra katrorë jashta lejeve të ndërtimit dhe kjo ka ndodhë pothuajse në secilin qytet të Kosovës dhe si rezultat i tejkalimit të lejeve të ndërtimit, pranimi teknik nuk ka mund të bëhet si i tillë për shkak se objekti është cilësu si pa leje.” – tha Gashi.
Gashi shton po ashtu se kjo situatë me banesat shumëkatëshe ka sjellë dy përfitime për ndërtuesit duke thënë se “Buxheti i Kosovës ka humb shumë miliona euro, të cilat ndërtuesit i kanë mbajtë në kontot e veta dhe nuk i kanë pagu në buxhet”.
Ai vlerëson se shteti nuk po mbrrinë ta imponojë “dorën e fortë”, duke nënkuptuar se nuk mund të hyjnë banorët në banesë pa e pasur pranimin teknik objekti. “Politikanët duhet me kuptu një element të rëndësishëm.
Këta 350 mijë njerëz që i kanë këto prona të palegalizuara, janë në hall dhe janë potencialisht votues të këtyre politikanëve dhe në rast se këtyre njerëzve iu zgjidhet problemi i tyre mbi bazën e ligjit, këta njerëz kanë me përfitu.” – theksoi Gashi.
Ai tregoi se qytetarët po blejnë banesa, por prona e tokës vazhdon me mbet në pronësi të ndërtuesit dhe jo të kolektivit që e blenë objektin banesor. “Kemi has në situata ku toka ku është i ndërtuar objekti banesor është lënë në hipotekë prej ndërtuesit dhe ajo nuk mundet me shku në legalizim për shkak se e ka një barrë prona mbrapa dhe është blloku procesi.” – potencoi ai.
Sipas Gashit, raporti i BIRN Kosova për të drejtat pronësore rekomandon që Ligji për legalizime duhet të rishikohet dhe të shkurtohen afatet për procedurat e legalizimit të pronave, të shtohet stafi që i kryen këto procedura. Ai paralajmëroi se është shumë problem që në dekadën e ardhshme të arrihet të përmbyllet ky proces.
“Duhet me pas një qasje strategjike kombëtare, e cila i zgjidh të gjitha proceset e pronës dhe e kemi një qasje, ndoshta tabelë statistikore, mbi të cilën ne kishim mbërri që në 5 vitet e ardhshme po fokusohemi m’i investu disa miliona euro në mënyrë që m’i zgjidh të gjitha këto probleme dhe Kosova përfundimisht me pas një regjistër të azhuruar kadastral.” – ka thënë Gashi.
Kurse, Faik Kelmendi nga Agjencia Kadastrale tha se kur ishte hartuar Ligji për trajtimin e ndërtimit pa leje, ka qenë edhe një mundësi që me vendim të ministrit të Mjedsit, të zgjatej koha për t’i legalizuar ndërtimet pa leje.
“Dikun i kemi 42 mijë ndërtesa që janë të regjistruara dhe janë diku mbi 250 mijë njësi banesore – banesa, lokale që janë të regjistruara në regjistër kadastral.” – tregoi Kelmendi.
Në anën tjetër, Gashi tha se sipas Agjencisë së Statistikave të Kosovës, në vend janë 550 mijë njësi banimi, ndërsa tha se “më shumë se gjysma e banesave aktuale në vendin tonë janë të palegalizume.” “Njerëzit besojnë që mbrojtjen munden t’ia bëjnë pronës dhe kanë të drejt edhe me vra, nëse dikush ia prek pronën. Sepse, të dhënat po na tregojnë që ky mentalitet ekziston.
Mirëpo, realisht nëse dikush ta prek pronën ti ke të drejt vetëm me ba padi.” – tha Gashi. Gashi po ashtu tha se “një pronë e cila nuk është e regjistruar në kadastër është e pavlerë juridikisht”.
Ai ka përmendur një rast kur Prokuroria Speciale në Prizren e kishte sekuestruar një lagje, pasi “ndërtesat në atë lagje kanë qenë në pronë të një personi, i cili ka qenë i vdekur, por nipi i tij si trashëgimtar i ka pasur fletat poseduese.” “Ai [nipi i pronarit] dyshohet për një vepër penale dhe Prokuroria kur hynë me sekuestru në kadastër krejt pronat e tij, e sekuestron gjysmën e lagjes, shtëpi katër katëshe, pesë katëshe…
Në momentin kur Prokuroria ka shku m’i sekuestru e kanë pa që kanë të bëjnë me një lagje të tërë, ku njerëzit janë duke jetu, që pronat nuk janë të atij personi të cilit është dasht m’iu sekuestru pasuria.” – tha Gashi dhe tregoi se Prokuroria kishte ndryshuar urdhërin dhe kishte përcaktuar vetëm pronën e të dyshuarit.
Kelmendi përmendi faktin se për t’u ndërtuar një ndërtesë, prona ku ndërtohet duhet të jetë fillimisht e regjistruar në Agjencinë Kadastrale të Kosovës. Kurse, Gashi ka shpjeguar se si ndodh ndërtimi i një objekti në Kosovë edhe nëse prona nuk është e regjistruar në Agjenci Kadastrale.
“Në rast se është kontratë për ndërtimin që është një institucion tjetër tek noteri, atëherë banka ta financon ndërtimin, pa e regjistru në kadastër. Për me ndërtu shtëpi mundesh me marr kredi dhe me mund me vazhdu tutje. Për me marr kredi për me ndërtu shtëpi, duhet me pas leje të ndërtimit dhe kjo është normale.
Këta shkojnë marrin leje të ndërtimit dhe i bëjnë kontratat për me ia ndërtu njësinë banesore.” – tha ai. Për këto raste, Gashi tha se Inspektorati i Komunës i Sektorit të Ndërtimit, duhet të kenë rol shumë aktiv dhe t’i bllokojnë objektet. “Prokuroria e Shtetit me shku m’i shti në burg inspektorët të cilët nuk po e kryjnë punën e tyre” – ka theksuar Gashi.
Raporti i BIRN për të drejtën pronësore ka nxjerrë edhe konstatime tjera si: varfëria te disa kategori të popullsisë ka penguar në mënyrë të vazhdueshme regjistrimin e pronës. Po ashtu, barrierat gjinore kanë dekurajuar vazhdimisht regjistrimin e pronës në emër të grave. Sipas raportit të BIRN, vetëm 21% e tyre janë në pronësi të grave.